對外界呼籲統計單位「試編房價納入CPI」的看法
中央銀行新聞稿 112年5月16日發布
<網址：https：//www.cbc.gov.tw> (112)新聞發布第085號
對外界呼籲統計單位「試編房價納入CPI」的看法
根據近日媒體報導，若干學者呼籲主計總處仿效歐元區著手試編「房價」納入消費者物價指數(CPI)，俾提供央行作為貨幣政策的參考指標。惟事實上：
(一) 房價非CPI衡量範圍，居住服務價格(如「房租」)才會納入CPI編算
CPI係衡量一般家庭購買「消費性」商品與服務的價格變動情形，一般住宅市場房價屬資產價格，不會納入CPI衡量，住宅提供的居住服務成本如「房租」才會納入CPI。
房租則可分成租屋者支付之「實際市場住宅租金」與「自有住宅設算租金」(owner-occupied housing, OOH)，CPI若將上述二者同時納入，較能反映實際的居住服務成本。
(二) 我國主計總處與美、日、英等多數國家均已將「自有住宅設算租金」納入CPI統計，目前歐元區並未將「自有住宅設算租金」納入其CPI(即調和消費者物價指數(HICP))統計
主要國家統計機構編製CPI均已將「實際市場住宅租金」納入；至於「自有住宅設算租金」，大多數國家則分別以不同的估算方法納入(詳表1及附件1)：
1.台灣和美、日、英等多數國家採租金等值法(rental equivalence or imputed rents approach)；
2.加拿大、瑞典、冰島等部分國家採使用者成本法(user cost approach)；
3.澳大利亞、紐西蘭等少數國家採淨取得法(net acquisitions approach)；
4.愛爾蘭等極少數國家採支付法(payments approach)。
至於南韓、歐元區等則未納入。
表1 主要國家對自有住宅設算租金的處理
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未納入CPI |
納入CPI |
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租金等值法 |
使用者成本法 |
淨取得法 |
支付法 |
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南韓、歐元區* |
美國、英國、瑞士、挪威、南非、日本、新加坡、泰國、菲律賓、中國大陸、台灣 |
加拿大、瑞典、冰島 |
澳大利亞、紐西蘭 |
愛爾蘭 |
註：*歐元區係稱為HICP(harmonized index of consumer prices)。
資料來源：IMF(DSBB)及各經濟體CPI統計網站
資料來源：IMF(DSBB)及各經濟體CPI統計網站
(三) 歐盟統計局(Eurostat)與歐洲央行(ECB)等單位於10多年前開始合作研議將「自有住宅設算租金」納入HICP(即HICP+OOH)，遲至近年方發布試編結果，惟其仍存在若干問題尚待釐清，例如：
1.目前歐元區對自有住宅成本的衡量，尚未能將資產性質(土地價格)與消費性質(房屋價格)做適當的分離。
2.歐元區自有住宅成本屬季度資料、延遲較久，若將其納入HICP計算，不利通膨指標的即時性。
故試編結果尚未被正式採用；HICP目前仍是ECB的貨幣政策主要參考指標(詳附件2)。
業務聯繫單位：經濟研究處國內經濟科 電話：(02) 2357-1723
新聞聯繫單位：秘書處聯絡科 電話：(02) 2357-1561
附件1：國際間估算「自有住宅設算租金」之方法
(一) 租金等值法(rental equivalence or imputed rents approach)
－利用租屋市場的租金來設算自有住宅租金，主要係衡量自有住宅在市場上所提供的租賃價值，換言之，係在估計居住自有住宅者需要花多少錢去租用自己所住的房子。
－我國和美、日、英等多數國家採行。
(二) 使用者成本法(user cost approach)
－主要衡量使用自有住宅所發生成本的改變，這些成本包括抵押貸款利息、以自有住宅市場現值與平均折舊率估計之折舊費用、修繕費用、稅捐與保險費等其他重複性支出成本，以及現金拿來購置自用住宅的機會成本，並扣除該住宅所產生的未實現資本利得。
－部分國家如加拿大、瑞典、冰島等採行。
(三) 淨取得法(net acquisitions approach)
－主要以家戶透過貨幣交易所獲得之消費性商品及服務觀點來衡量，係指取得自有住宅者所支出的費用，包括自建新自有住宅(不含土地)或購買新自有住宅(不含土地)的支出、保險費、自有住宅裝修、過戶或登記時的稅費。
－少數國家如澳大利亞、紐西蘭採行。
(四) 支付法(payments approach)
－指由自有住宅者所支付購買居住商品與服務的特有花費，包括新購置自有住宅(含土地)自備款(現金)部分、抵押貸款的還本及付息、保險費、自有住宅裝修或購置的相關稅費。
－極少數國家如愛爾蘭採行。
附件2：ECB與Eurostat合作試編「自有住宅設算租金」納入HICP之情形
(一) 歐元區原本僅將「實際市場房屋租金」納入HICP，惟「自有住宅設算租金」並未納入HICP。 然而，ECB鑒於HICP未包含自有住宅成本(即「自有住宅設算租金」)，似乎忽略了歐元區大多數居民(約占2/3)的住房成本，較無法完全反映實際通膨，於是與Eurostat等單位於2012年開始合作研議，擬以房屋之取得成本(即淨取得法)來估算「自有住宅設算租金」納入HICP。
－歐元區國家自有住宅比率差異大，如德國約50%，斯洛伐克則高達90%，若「自有住宅設算租金」未納入HICP，則導致各國不對稱處理居住成本，將有損一個真正的調和指數之目的。
－HICP旨在衡量貨幣性交易價格之變動，在「自有住宅設算租金」估算方法中，只有淨取得法符合其意旨，使得Eurostat研議以淨取得法估算「自有住宅設算租金」。
(二) ECB與Eurostat合作試編「自有住宅設算租金(OOH)」納入HICP(稱HICP+OOH)之結果，顯示2012年以來HICP與「HICP+OOH」二者走勢相近，差距(有正有負)有限，至多是2021年第3季略超過0.3個百分點。
(三) ECB與Eurostat合作試編將「自有住宅設算租金」納入HICP之結果，仍存在若干問題尚待釐清，例如：
1. 目前歐元區對自有住宅成本的衡量，尚未能將資產性質(土地價格)與消費性質(房屋價格)做適當的分離。
－通膨率參考指標理應代表消費支出變動，而非資產價格變動，採淨取得法之爭議主要在於土地價格不易從房價中剔除，且新建築物的購買不易區別為資產/投資或消費/自住，同時在很多情況下代表性資料的取得受到很大的限制。
2. 歐元區自有住宅成本屬季度資料、延遲較久，若將其納入HICP計算，不利通膨指標的即時性。
－當今採淨取得法的國家很少，如澳大利亞及紐西蘭，皆按季公布CPI，不利通膨指標的即時性與國際比較性。
(四) 2022年初，ECB曾指出，將「自有住宅設算租金」納入HICP是一項長期的計畫，現行的HICP仍是ECB貨幣政策的參考指標。
－另據主計總處洽ECB表示，ECB暫無規劃定期公布「HICP+OOH」通膨指標，惟正與Eurostat進行討論，希望Eurostat未來能編布該指標。